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              中信信诚再“踩雷”房地产开发项目

              2019-01-14 09:12:50 中国经营报  王力凝
                2019年1月20日,中信集团旗下的中信信诚资产管理有限公司(以?#24405;?#31216;“中信信诚”)总规模2.6亿元的“中信信诚·沈阳温州城专项资产管理计划”(以?#24405;?#31216;?#21543;?#38451;温州城项目”)即将到期。

                来自陕西省西安市的一位投资者告诉《中国经营报(博客,微博)》记者,在产品即将到期前一个月,公司才向投资者发布了临时披露公告,称资产计划已构成?#29616;?#36829;约,实现相关责任主体承担还款以及连带保证责任的路径不明确。而在此之前,公司客服还一直称,相关资产处置有能力在到期前取得实质进展。

                “这个产品大概率将会延期,具体的付息时间还不能确定。”中信信诚产品部负责人告诉记者,公司正在筹备引入相关战投,以此获得股权转让资金。

                值得关注的是,中信信诚?#21543;?#38451;温州城”和此前延期的“中信信诚·天津融邦大厦的项目专项资产管理计划”(以?#24405;?#31216;“天津融邦大厦项目”)项目如出一辙?#21644;?#36164;者在很久没有收到利息后,在项目快到期前才告知不能兑付风险。

                身傍“中信”的金字?#20449;疲?#25104;立于2013年的中信信诚迅速成为资管行业龙头,中信信托持有中信信诚45%的股份。但随着2016年中信信诚因涉资金池业务被罚、2018年原董事长被调查之后,这家原本发展迅猛的资产管理公司“元气大伤?#20445;?015年到2017年,中信信诚备案的专项理财计划?#30452;?#20026;811个、155个和 13个,而2018年全年只有1个。

                重大风险未被揭示

                中信信诚投资者向记者提供的产品简介和产品合同显示,沈阳温州城项目成立于2016年1月21日,总规模2.6亿元,其中优先级2亿元,次级0.6亿元。其中优先级资金用于向沈阳百年城房地产开发有限公司(以?#24405;?#31216;?#21543;?#38451;百年城”)发放委托贷款,所借贷款全部用于归还股东借款,而沈阳百年城的主要还款来源为?#21543;?#38451;温州城”二期的开发贷或转让收入。

                融资所得用于通过上交所挂牌受让沈阳温州城项目份额。

                沈阳温州城项目的认购门槛为100万元,100万~300万元的投资?#25214;?#29575;为9.3%,300万元以上?#25214;?#29575;为9.8%。按照约定,该资产管理计划应向投资者每半年付息。

                认购初期中信信诚对外资料称,沈阳温州城项目位于沈阳市中心,距沈阳火车站、万达广场仅一路之隔。该项目?#21543;?#20026;中国南二小?#31216;?#22478;,从最原始的马路市场开始发展了26年,已成为?#21040;?#20844;认的全国小?#31216;?#21450;农副产品东北最大?#21215;?#25955;地。截至2016年,沈阳温州城商户年交易额超50亿元。

                工商资料显示,2016年1月,中信信诚代替大连百年城房地产开发有限公司,成为沈阳百年城的唯一股东,而这也被中信信诚宣传为一个主要的风险保障措施。

                2018年1月21日,为这个产品的期间付息日,但投资者再没有按期收到利息。一年来,随着中信信诚产品经理和客服的表态,投资者也发现了越来越多的疑点。

                投资者告诉记者,首先,中信信投在风控措施中提到,项目方的主要还款方式为?#21543;?#38451;温州城”二期的开发贷或转让收入。然而,从2016年项目实施3年来,占地2万余平方米的沈阳温州城二期项目地块需要拆迁,一直没有开发,仍处于毛地(不具备基本建设条件的土地)状态。另外,此前向投资者介绍的一大投资——估值4.1亿元的土地地块,现在仍没有拿到建设用地使用权证。而这两个重大信息,在最初投资者认购时却被刻意隐瞒了,合同风险解释中完全没有提及。

                ?#21543;?#38451;百年城原计划是把小商品城(600415,股吧)开发起来出售商铺,但由于没有完全拆迁不能变现。”中信信诚产品部负责人告诉记者,随后沈阳百年城又计划将这块地转让出去,但交易方案发生了变化。

                该负责人称,现在中信信诚持有沈阳百年城100%的股权,虽然这块土地没有拿到证,但是使用权仍归沈阳百年城,基于这块土地的地理位置和发展前景,这块土地现在仍是公司?#27010;?#30340;一个重要筹码。

                交易方开发资?#26102;?#27880;销

                此前,中信信诚在项目风控中还提到,大连百年城房地产开发有限公司、沈阳温州城商业管理有限公司、大连琥珀湾开发有限公司、大连百年港湾商业开发有限公司4家公司将为此项目提供保证担保,沈阳百年城实际控制人吴云前提供个人连带责任保证担保。然而,这些责任主体在项目违约后都没?#26032;?#34892;保证责任。

                2017年12月,沈阳市城乡建设委员会注销了138家房地产开发企业资质,其中沈阳百年城赫然在?#23567;?/DIV>

                根据中信信诚2018年3月底公布的财务报表显示,2017 年12 月 31 日,沈阳百年城资产总计 11.69 亿元,负债合计 9.72亿元,所有者权益 1.97 亿元。但是在2018年7月20日公布的半年报显示,截至 2018 年 6 月 30 日,沈阳百年城资产总计 13.80 亿元,负债合计 16.18亿元,所有者权益为-2.38 亿元。

                财务报表的突然“变?#22330;保?#20063;受到了投资者的质疑。中信信诚解释称,所有者为负值原因在于2018年年初以来未分配利润为-2.88 亿元。

                投资者告诉记者,此前项目尽职调查中中信信诚提到,将派驻一名董事进驻沈阳百年城,拥有一票否决权。然而,本报记者在查询工商资料后发现,沈阳百年城的高管在2016年1月后并没有发生变化。

                “我们提出召开基金持有人大会,?#31169;?#39033;目的具体进展,并且公布沈阳百年城具体的资金账目,这个要求一直没有得到中信信诚的回应。”中信信诚投资者猜测,在项目开始之?#21543;?#38451;百年城及实际控制人的资金已经出现断裂,通过这?#25991;技?#30340;资金归还借款,明显是?#23433;?#19996;墙补西墙”。

                对于交易方的资金情况,中信信诚相关负责人在?#37038;?#35760;者采访时称无可奉告,相关资料已经在临时公告中披露。

                据?#31169;猓?#22312;要求偿还贷款本息、各方履行保证责任无望之后,中信信诚委托?#26412;?#37329;杜律师事务所向?#26412;?#24066;三中院申请强制执行。2018年7月,?#26412;?#24066;三中院查封了沈阳百年城实际控制人吴云前及相关公司的多处房产和土地。

                “现在来看,投资者出现亏损?#30446;?#33021;性不大,但是预计延期将是大概率事件。”1月9日,中信信诚产品部负责人告诉记者,公司正在进行相关资产处置,变现的路径和方式尚不明确,现在还不能确定具体的还本付息时间。

                自2013年4月中信信诚成立以来 ,到2016年管理资产迅速上升近2900亿元,成为国内信托行业的佼佼者。一个重要的原因在于有着中信信托背景支撑,中信信托实际持股超过70%〔中信信诚由中信信托和中信保诚基金公司(原信诚基金(博客,微博)公司)发起设立,持股比例?#30452;?#20026;45%、55%;中信保诚基金公司的股东方,中信信托和英国保诚集团各持股权49%?#22330;?#36164;产规模迅速发展,中信信诚的风险亦逐步暴露。

                2016年5月,中国证券投资基金业协会发布?#21215;?#24459;处分决定书中提到,中信信诚资金的资产管理计划存在来源与资产运用的流动性无法匹配、未能合理估值、未能向投资者充分披露、不同资产管理计划混同运作?#20219;?#39064;,资产运作模式已经构成26号文和《八条底线细则》所禁止的资金池业务,自2016年5月1日起暂停备案6个月。

                在投资者向记者提供的合同中,显示的中信信诚法定代表人还是包学勤。包学勤2006年入职中信信托,先后担任部门总经理、业务总监、公司副总经理等职位。2013年,中信信诚成立后,担任中信信托副总经理的包学勤,同时担任中信信诚董事长。

                2018年8月,包学勤被调查。此后,中信信诚被爆违规设立私募公司,“天津融邦大厦”等多个项目也出现延期,如今?#21543;?#38451;温州城”项目又一次出现兑付危机。

                在资管新规下,这家资管业的“明星”正在快速下坠?#36203;?#20010;2018年,中信信诚只有1只专户产品备案。

              (责任编辑:邱光龙 HF056)
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